Come si calcola la rata di un mutuo e come si legge il piano di ammortamento

Per calcolare la rata di un mutuo a tasso fisso si usa la formula del piano alla francese: con 150.000 euro al 2,1 % per 20 anni, la rata mensile è di 766 euro.

Lo stesso esempio è nella guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario, aggiornata a febbraio 2026, ed è il filo conduttore di questa guida: come si arriva a quella cifra, come cambia con la durata e con il tasso, come si legge il piano di ammortamento, cosa aggiunge il TAEG e quanto si può recuperare con la detrazione degli interessi.

La formula della rata del mutuo

Nel piano alla francese la rata è costante e si calcola così: rata = capitale × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), dove i è il tasso mensile, cioè il tasso annuo diviso 12, e n il numero di rate. Per l'esempio della guida della Banca d'Italia sul mutuo ipotecario: i = 0,021 ÷ 12 = 0,00175 e n = 20 × 12 = 240, e la formula dà 765,95 euro, cioè 766 euro.

La potenza con l'esponente negativo è la parte che spaventa, ma è solo l'inverso di (1,00175)²⁴⁰. Le regole per maneggiarla sono quelle del nostro articolo sulle proprietà delle potenze; in pratica si usa una calcolatrice scientifica o un foglio di calcolo.

La tabella vale per 150.000 euro al 2,1 % fisso. Allungare la durata abbassa la rata ma fa crescere il totale degli interessi: passando da 20 a 30 anni la rata scende di circa 204 euro al mese, mentre gli interessi aumentano di oltre 18.000 euro.

Il piano di ammortamento alla francese

Secondo la guida, il piano di ammortamento più diffuso in Italia è quello alla francese: la rata ha un importo fisso ed è composta da una quota capitale crescente e da una quota interessi decrescente. All'inizio si pagano soprattutto interessi, perché si calcolano sul capitale ancora da restituire.

Ogni riga si ricava dalla precedente in due passaggi. La quota interessi è il debito residuo per il tasso mensile: 150.000 × 0,00175 = 262,50 euro. La quota capitale è quello che resta della rata: 765,95 − 262,50 = 503,45 euro, che si sottrae dal debito. La guida riporta gli stessi valori arrotondati: 503 euro di capitale e 263 di interessi nella prima rata, 765 e 1 nell'ultima.

Tasso fisso e variabile: cosa cambia nella rata

Con il tasso fisso, spiega la guida, il tasso resta quello del contratto per tutta la durata e la rata non cambia; il parametro di riferimento è di solito l'Eurirs, a cui la banca aggiunge una maggiorazione detta spread. Con il tasso variabile il tasso segue un parametro come l'Euribor o il tasso ufficiale della Banca centrale europea, e la rata può salire o scendere. All'inizio i tassi variabili sono più bassi dei fissi a parità di durata, ma il rischio principale è un aumento delle rate, che pesa di più sui mutui lunghi.

Per avere un'idea dell'effetto, basta rifare il calcolo con un tasso più alto: con gli stessi 150.000 euro per 20 anni, al 3,1 % la rata sarebbe di 839,43 euro, circa 73 euro al mese in più, e gli interessi totali salirebbero a circa 51.462 euro. Esistono anche il tasso misto, che può passare da fisso a variabile, e il doppio tasso, con una parte fissa e una variabile.

Con un mutuo variabile, a ogni revisione la rata si ricalcola sul debito residuo e sulle rate che mancano. Dopo cinque anni di rate al 2,1 %, il debito residuo dell'esempio è di 118.179,50 euro; se il tasso salisse al 3,1 % per i 15 anni restanti, la rata passerebbe da 765,95 a 821,82 euro.

Il TAEG del mutuo e gli altri costi

La rata dipende solo da capitale, tasso e durata, ma il costo del mutuo comprende anche altre spese. Per confrontare le offerte la guida indica il TAEG, il tasso annuo effettivo globale, che tutti gli intermediari devono pubblicare nel Foglio informativo: sintetizza il costo complessivo, con il tasso di interesse, quindi anche lo spread, e altre voci come le spese di istruttoria e di incasso della rata. Se il tasso è variabile o misto, il TAEG è indicato solo a titolo di esempio.

Prima di firmare, la banca consegna gratuitamente il PIES, il prospetto informativo europeo standardizzato, con le condizioni personalizzate. Nel nostro articolo sulla differenza tra TAN e TAEG trovi un esempio di come due offerte con lo stesso tasso possano costare in modo diverso.

Oltre al tasso, la guida elenca le spese di istruttoria, in cifra fissa o in percentuale del finanziamento, quelle di perizia sull'immobile, le spese notarili per il contratto e l'iscrizione dell'ipoteca e il premio dell'assicurazione sull'immobile. Se la banca chiede un'assicurazione sulla vita, deve accettare senza cambiare le condizioni una polizza equivalente trovata dal cliente sul mercato. Più avanti, il mutuo si può trasferire a un'altra banca in qualunque momento, senza spese né penali: è la portabilità, utile se i tassi scendono.

Quale rata ci si può permettere

La guida suggerisce che la rata non superi un terzo del reddito disponibile, per far fronte alle spese correnti, a quelle impreviste e a possibili riduzioni del reddito. Con la regola del terzo, una rata di 766 euro richiede un reddito netto mensile di almeno 766 × 3 = 2.298 euro.

Il calcolo si può fare anche al contrario: con 2.400 euro netti al mese, un terzo è 800 euro, e al 2,1 % per 20 anni una rata di 800 euro corrisponde a un mutuo di circa 156.700 euro. Per partire dal netto giusto, la nostra guida a leggere la busta paga spiega come si passa dal lordo al netto.

La detrazione degli interessi passivi

Per il mutuo sull'abitazione principale, la guida dell'Agenzia delle Entrate sugli interessi passivi per mutui, nell'edizione per la dichiarazione 2026, prevede una detrazione del 19 % degli interessi e degli oneri accessori, su un importo massimo di 4.000 euro l'anno. Il mutuo deve essere stipulato entro un anno dall'acquisto, prima o dopo, e la detrazione spetta solo finché l'immobile è abitazione principale.

Nell'esempio da 150.000 euro, gli interessi del primo anno sono circa 3.092 euro, quindi la detrazione vale circa 587 euro. Poiché la quota interessi diminuisce ogni anno, anche la detrazione si riduce nel tempo. Dall'anno d'imposta 2025, per chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro e ha stipulato il mutuo dal 1° gennaio 2025, la detrazione è soggetta a un limite che dipende dal reddito e dal numero di figli; per i contratti stipulati entro il 31 dicembre 2024 non c'è alcuna riduzione.

Domande frequenti

Come si calcola la rata di un mutuo?

Con la formula del piano alla francese: capitale × i ÷ (1 − (1 + i) elevato a −n), dove i è il tasso annuo diviso 12 e n il numero di rate mensili.

Quanto è la rata di un mutuo di 150.000 euro?

Al 2,1 % fisso per 20 anni, 766 euro al mese; per 30 anni scende a circa 562 euro, con più interessi in totale.

Che cos'è il piano di ammortamento alla francese?

Un piano con rata fissa, in cui la quota interessi diminuisce e la quota capitale aumenta a ogni rata.

Quale rata ci si può permettere?

La Banca d'Italia suggerisce che la rata non superi un terzo del reddito disponibile.

Quanto si detrae degli interessi del mutuo?

Il 19 % degli interessi pagati per l'abitazione principale, su un massimo di 4.000 euro l'anno, quindi al massimo 760 euro.